Donazione e Superbonus: scatta la tassazione se il donatario ha fatto lavori di ristrutturazione

La cessione a titolo oneroso di un immobile ricevuto per donazione può generare una plusvalenza tassabile se chi vende, ovvero il donatario, ha eseguito interventi edilizi agevolati con il Superbonus, anche quando il bene provenga originariamente da una successione. È quanto ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 62/E del 30 ottobre 2025, fornendo una lettura rilevante dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis), del TUIR, norma introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ed efficace per le cessioni effettuate dal 1° gennaio 2024.

Secondo la disposizione, la plusvalenza è imponibile quando l’immobile oggetto di vendita è stato sottoposto a lavori edilizi per i quali il cedente, o altri aventi diritto, ha beneficiato del Superbonus, e tali interventi siano stati ultimati nei dieci anni precedenti alla cessione. La norma, tuttavia, esclude dalla tassazione i casi in cui l’immobile sia stato acquisito per successione o sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del decennio precedente la vendita (o per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita se inferiore a dieci anni).

Nel caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate, il soggetto cedente aveva ricevuto l’immobile per donazione e aveva poi eseguito gli interventi agevolati. L’Amministrazione Finanziaria ha ritenuto irrilevante che il donante avesse a sua volta ricevuto l’immobile per successione. La tassazione si applica comunque, poiché è stato il donatario ad effettuare i lavori incentivati. Non conta quindi la provenienza ereditaria del bene in capo al donante, ma la circostanza che il soggetto cedente, ovvero il donatario, abbia beneficiato direttamente della detrazione prevista dall’art. 119 del D.L. 34/2020.

Questo orientamento si basa su una lettura letterale della norma. A differenza della precedente lett. b) dello stesso articolo del TUIR, che prevede, in caso di cessione di immobili ricevuti per donazione, il calcolo del quinquennio a partire dalla data di acquisto da parte del donante, la nuova lett. b-bis) non contiene alcun rinvio al soggetto originario. Di conseguenza, gli interventi agevolati eseguiti dal donante prima della donazione non assumono rilevanza fiscale, anche se ultimati entro i dieci anni dalla cessione operata dal donatario.

L’Agenzia delle Entrate non si è ancora espressa formalmente sulle ipotesi inverse, ovvero se possano rientrare nella disciplina anche i lavori effettuati ante donazione, ma parte della dottrina ha già offerto una prima chiave di lettura. In particolare, il documento di ricerca CNDCEC-FNC del 1° luglio 2025 evidenzia che, pur mancando un’espressa previsione normativa, la condotta che prevede la donazione dell’immobile e la sua successiva cessione potrebbe essere valutata in termini elusivi, ai sensi dell’art. 10-bis della Legge n. 212/2000. In presenza di determinati elementi, l’operazione potrebbe addirittura configurare una fattispecie di interposizione fittizia, ai sensi dell’art. 37, comma 3, del d.P.R. 600/1973.

In sostanza, ciò che rileva non è tanto la sequenza delle intestazioni formali, ma il soggetto che ha effettivamente beneficiato della detrazione e il momento in cui l’intervento si è concluso. In quest’ottica, eventuali operazioni che anticipano una cessione a titolo oneroso mediante una donazione inter vivos, con lo scopo di sottrarre la plusvalenza alla tassazione, potranno essere oggetto di accertamento da parte dell’Amministrazione Finanziaria, qualora risultino privi di valide motivazioni economiche.

La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate conferma quindi un’interpretazione rigorosa, orientata a contrastare abusi o usi distorti dell’istituto della donazione in ambito immobiliare, quando strumentali a evitare la tassazione della plusvalenza generata dal Superbonus. Ne deriva che, per evitare il carico fiscale, il donatario deve dimostrare che l’immobile sia stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del decennio anteriore alla cessione. In assenza di questo presupposto, e con interventi Superbonus eseguiti da lui stesso o da altro soggetto avente diritto, l’imposta è dovuta.

In conclusione, la cessione di immobili ricevuti per donazione, anche se originariamente acquisiti per successione dal donante, può generare una plusvalenza tassabile se il donatario ha eseguito interventi agevolati conclusi nei dieci anni precedenti. L’esclusione da tassazione prevista per gli immobili “succeduti” non si estende in modo automatico alla catena dei trasferimenti, ma si applica esclusivamente se il beneficiario degli interventi agevolati è lo stesso soggetto che ha acquisito l’immobile per successione. La norma si concentra sul rapporto diretto tra beneficio fiscale e successiva cessione e pone l’accento sull’effettività del soggetto interessato alla detrazione. Questo impone nuove cautele nella pianificazione fiscale e patrimoniale delle operazioni immobiliari post-intervento Superbonus.